三大因素或將改變房地產投資現狀
2014-07-14 11:09:28      來源:


截至目前,西安房地產市場整體趨于平穩,但受國內大氣候的影響,也存在不確定性,要想化解這些不確定因素,首先需要解決房地產投資面臨的三大困局,而這些問題,都需要政府做出相應的政策調整。

新的收入分配機制能否建立

對于房地產業,政府的主要任務是解決中低收入家庭住房問題,推行保障房體系建設。如何解決建設保障房體系的持續性資金來源,西安交通大學房地產研究所所長楊東朗提議:建立旨在幫助普通職工的新機制、研究制訂《住房法》、開設住房銀行。

楊東朗認為,土地財政和銀行利益助推了房地產的泡沫,房地產不是單一的問題,必須與宏觀經濟相適應。如果房地產健康,宏觀經濟肯定健康;反之,則不健康,二者相輔相成。收入制度的改革,將直接影響著房地產的健康發展。因此,有必要建立新的收入分配制度,讓政府與個人,或第三方用人單位在工資收入里增加“住房消費”的科目,讓住房消費和工資直接掛鉤,把“住房公積金”轉換成工資收入的一部分,作為“住房消費補助”隨同工資一并發給職工。

此外,還應該出臺一部?;す癲歡摹蹲》糠ā?,在該法里規定住房資金的來源,并借鑒國外現有的住房銀行經驗,以及國內行業儲蓄銀行等前期運作過的成功范例,讓住房公積金管理中心升級為住房銀行或合作社,來解決目前住房公積金的管理問題,從而更好地實施安居工程。

改善性住房政策能否放寬

隨著國八條、國十條、限購令的相繼出臺與實施,市場普遍反映,對剛需影響不大,但是對改善性需求抑制作用明顯。

“我們家是2006年時買的60平方米兩居室,現在孩子大了,需要換到學校附近,最好是新三居。按照我們目前的家庭收入,要想換成理想的房子,就必須貸款才行。但是二套房的首付需要支付總房款的60%,而且貸款利率還要上浮,這對我們來說,只能先賣掉舊房才能付得起。而新樓盤一般都是期房,這就是說,我們想改善目前的居住條件,至少還要租一兩年房,給日常生活帶來嚴重影響。”家住西安市高新區的胡女士告訴記者,現在的政策對改善性住房不具有實際操作性,時間不允許他們先賣掉舊房,再買期房,所以改善無望。

“雖然限購令抑制了房價可能出現的泡沫,但是給真正有改善性需求的人卻帶來現實困難。”西安住房資金協會會長屈增民表示,國家下一步應該放寬改善性住房政策,這符合人們對住房的新需求。

而在今年5月召開的中國金融論壇上,中央匯金投資有限公司副董事長李劍閣也發出同樣的聲音,期待國家放寬改善性住房政策。他認為,改善性住房需求再釋放的優勢是針對新型城鎮化中進入城市的居民,以及城市原居民之間的梯次需求,放寬改善性住房政策將有利于搞活二手市場和租賃市場,對房地產業的整體發展帶來利好形勢。

金融政策對房地產影響深遠。如何防范開發商“跑路”風險,讓合同已經生效的購房者利益得到合法?;?,也同樣顯得非常重要。國務院發展研究中心金融研究所吳慶告訴記者,銀行應該更好地全面控制全產業鏈風險。事實上,銀行在房地產開發過程中,從最初的土地購置到開發建設,直到最末端的個人信貸,每個環節都有參與。如果樓市后期銷售不利,也會對前期開發建設的各個環節產生不利影響,這對很多銀行都具有挑戰性。因此在市場疲弱的時候,銀行更應該促進房地產的銷售,才能降低在房地產的前期開發環節,尤其是土地購置方面的風險。

國務院發展研究中心發展戰略與區域經濟研究部研究員劉云中也表示,房地產行業和其它行業沒有本質上的區別,價格應該隨行就市。國家只需制訂好基本運行準則,讓市場按照自身規律去運營,如果行政干預過多,反而會不利于它的健康發展。

城市交通可否向小城鎮延伸

未來十年,如何平抑房價的過快上漲,陜西睿績房地產有限公司總經理羅戟建議,城市房地產市場應與中國正在推進的新型城鎮化建設相融合。要將大城市、中心城市、城市群以及小城鎮充分互聯互通,包括建設軌道交通、高速交通等,形成方便快捷的交通網絡,便于在大城市工作的人們選擇到周邊郊區居住。一般而言,城市周邊房價低于城市中心房價,只要保證1小時的車程,就可以有效抑制城市高房價,同時減少買不起房的現象發生。
“如果房價降下來的話,成交量還是會涌現,市場對房價的調節作用也會顯現。”吳慶說。
據了解,西安在近幾年的發展中,城市中心逐漸外移,一些郊區得到了快速發展,其中包括一些新的開發區,比如,高新技術開發區、西咸新區等,均在一定程度上緩解了城市中心地區的住房壓力。而更遠的區縣正在本輪新型城鎮化建設中脫穎而出。羅戟在英國考察時發現,倫敦的很多居民就住在遠郊,他們每天自駕車到火車站,再轉乘火車上下班到倫敦上班已成習慣。他也認同美國落杉磯讓城里人到鎮里居住的做法,不僅個人居住空間可以得到改善,還可緩解市內的住房壓力,而且產生的消費還能拉動當地經濟。

對此,劉云中認為,在郊區建房不僅要考慮交通,重要的是注重社區品質的提升和社會服務功能的完善,要結合城市的整體發展來布局房地產。

或許,對以上三大變數的反思,能夠使西安樓市駛入良性發展的軌道。

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